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WISSENSWERTES / FAQ

Immobilienkauf in Polen – wichtige Informationen für die deutschen Staatsangehörigen

Nein, deutsche Staatsbürger brauchen keine Genehmigung für den Immobilienkauf in Polen.
Seit 1. Mai 2016 können die deutschen Staatsbürger jede Immobilie in Polen unter den selben Voraussetzungen wie Einheimische kaufen.

Nach polnischem Recht muss der Kaufvertrag über eine Immobilie notariell beurkundet werden.
Da es eine hohe Zahl an den niedergelassenen Notaren in Polen gibt, ist die notarielle Beurkundung in ganz Polen möglich.

Ja, wenn beide Vertragsparteien sich einig sind, kann der Kaufpreis in Euro festgesetzt werden. Die Überweisung des Kaufpreises erfolgt dann auch in Euro.

Zu den zusätzlichen Kosten des Immobilienerwerbs (neben dem Preis) zählen: Notarkosten, Steuer auf zivilrechtliche Handlungen, Grundbucheintragungsgebühr.
Die Höhe der oben genannten Kosten hängt vom Wert der Immobilie ab. Eine Beispielrechnung für eine Wohnung im Wert von Euro 150.000:

  • Notarkosten – max. Höhe € 984,
  • Steuer auf zivilrechtliche Handlungen – € 3,000 (2% des Immobilienwertes),
  • Antrag auf die Grundbucheintragung – € 48.

Wir verhandeln die Transaktionskosten für unsere Mandanten immer, aus diesem Grund fallen üblicherweise die Notarkosten niedriger aus als ausgewiesen.

Grundsätzlich trägt der Käufer die Kosten, dies ist jedoch verhandelbar.
Über die Kostenhöhe haben wir hier geschrieben.

Ja, und er wird vom Jahr zu Jahr beständiger. Der polnische Immobilienmarkt wurde als einer von wenigen Märkten in Europa in einem geringeren Ausmaß von Immobilienkrise betroffen. Dank des ständigen Wachstums wurde bereits das Niveau vor der Krise erreicht. Die Experten sagen weitere stabile Steigerung der Immobilienpreise in Polen hervor.

Ja, der Immobilienkaufvertrag über ein Objekt, für welches Sie sich interessieren, kann über einen Stellvertreter abgeschlossen werden. Wichtig ist, dass der Stellvertreter eine Vertrauensperson ist – am besten der polnische Rechtsberater oder Rechtsanwalt, der sich auf Immobilienrecht spezialisiert. In Polen sind die Qualifikationen und Befugnisse von Rechtsberatern mit dessen von Rechtsanwälten gleichgestellt.

Ja, Sie können Vollmacht auf Deutsch in Deutschland erteilen. Vor der Erteilung der Vollmacht lohnt es sich den ausgewählten Notar zu konsultieren. Die gesetzlichen Voraussetzungen bezüglich der Form der ausländischen Vollmacht werden uneinheitlich ausgelegt.

Ja, in Polen wird der Verstoß gegen die Meldepflicht nicht sanktioniert. Um in Polen zu wohnen, müssen die Deutschen keine formellen Voraussetzungen erfüllen.

Ja, man kann einen Vorvertrag abschließen. Dank eines gut vorbereiteten Kaufvertrages können wir garantieren, dass der Verkäufer nicht vor dem Abschluss des Kaufvertrages mit Ihnen das Objekt anderswo verkauft.

Der Immobilienkauf in Polen läuft folgend ab::

  • Aussuchen einer passenden Immobilie,
  • technische und rechtliche Überprüfung des Objektes,
  • Erstellen eines Kaufvertragsentwurfes und Durchführung von Vertragsverhandlungen mit dem Verkäufer,
  • Abschluss des Kaufvertrages vor dem Notar,
  • Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch.

Ein Immobilienerwerb in Polen ist nur durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag (umowa kupna-sprzedaży) möglich. Was ist eine notarielle Beurkundung finden Sie hier.

Notarielle Beurkundung ist die strengste Formvorschrift für die Rechtsgeschäfte, darunter auch für den Immobilienerwerb.
Beim notariell beurkundeten Kaufvertrag arbeiten die Parteien die Vertragsbestimmungen heraus (am besten mit Hilfe eines Rechtsberaters oder Rechtsanwalts). Der Vertragsentwurf wird danach an den Notar zur Überprüfung versendet. Zum Schluss nehmen die Parteien einen Termin in der Notarkanzlei wahr, wo der Vertrag vorgelesen wird und von den beiden Vertragsparteien sowie dem Notar unterschrieben wird.
In Ausnahmefällen ist der Abschluss des Kaufvertrages auch außerhalb einer Notarkanzlei möglich, dies kommt aber selten vor.

Nein, es kann eine Vollmacht erteilt werden – am besten an eine Vertrauensperson, die sich mit dem Immobilienrecht in Polen auskennt (z.B. Rechtsberater oder Rechtsanwalt). Über die in Deutschland erteilte Vollmacht haben wir hier geschrieben.

Ja, in Polen gibt es das Grundbuch (Księga Wieczysta), welches durch die Registergerichte (Amtsgericht am Belegenheitsort) geführt ist. Jede Immobilie hat eine Position in dem Grundbuch. Die Einsicht in die Eintragungen im Grundbuch und deren Auslegung ist vor dem Kauf essenziell. Mehr über das Grundbuch finden Sie hier.

Neben dem Grundbuch gibt es auch das Liegenschaftskataster. Es wird durch den Landkreis geführt. Das Liegenschaftskataster erhält viele essenzielle Informationen bezüglich der Immobilie, u.A. die vorgesehene Art der Nutzung von Immobilien oder Grundstücken.

Es ist ein öffentliches Grundstücksverzeichnis in Polen, welches die Größe, Lage, Eigentumsverhältnisse, Rechte und Lasten an den Grundstücken darstellt.

Steuer auf zivilrechtliche Handlungen beträgt beim Immobilienkauf 2 % des Wertes der zu verkaufenden Immobilie. Die Vertragsparteien können nach der Absprache die Kosten unter sich aufteilen (z.B. 50 % jede Seite). Üblicherweise jedoch wird diese von dem Käufer getragen. Die Steuer wird beim Notar entrichtet, welcher die Summe an das Finanzamt weitergibt.

An dem Eigentum, die der Staatskasse oder den Kommunen gehört, kann ein vererbbares Nutzungsrecht bestellt werden. Die Immobilien werden für 99 Jahre überlassen. Die Rechte der Nutzer ähneln den Rechten der Eigentümer. Der Unterschied liegt darin, dass nach dieser Zeit die Rechte an dem Grünstück erlöschen.

Das vererbbare Nutzungsrecht wird aufgrund eines Vertrages zwischen einer Privatperson oder einer juristischen Person und der Staatskasse oder den Gebietskörperschaften bestellt. Die Person, zu deren Gunsten das vererbbare Nutzungsrecht bestellt wurde, hat Eigentum an den auf dem Baugrund errichteten Gebäuden. Falls das vererbbare Nutzungsrecht enden sollte, entschädigt die Staatskasse oder die Gebietskörperschaft den Inhaber des vererbbaren Nutzungsrechts für die errichteten Gebäude.

Ein deutscher Staatsangehörige kann ohne Probleme Inhaber des vererbbaren Nutzungsrechts sein.

Wenn Sie mehr über das vererbbare Nutzungsrecht erfahren möchten, schreiben Sie uns bitte an.

Am 1. Mai 2016 ist die 12-jährige Übergangsfrist abgelaufen, in der den Ausländern der Ankauf von landwirtschaftlichen Flächen verboten war.
Jetzt kann jeder Deutsche unter denselben Voraussetzungen wie ein Einheimischer landwirtschaftliche Flächen in Polen erwerben.
Zu diesen gehören folgende Vorgaben. Der Erwerber muss ein sog. Einzellandwirt sein. Das heißt er muss folgende Voraussetzungen erfüllen: er muss eine natürliche Person sein, die die zur Ausübung eines landwirtschaftlichen Berufs erforderlichen Qualifikationen hat, seit 5 Jahren in der Gemeinde oder in der Nachbargemeinde wohnhaft ist, in der die Flächen belegen sind und in dieser Zeit einen landwirtschaftlichen Betrieb geführt hat.
Diese Voraussetzungen gelten nicht für landwirtschaftliche Flächen bis zu 0,3 ha – dieses Agrarland kann jeder erwerben, nicht nur ein Einzellandwirt. Nach einigen juristischen Lösungsvorschlägen ist auch der Erwerb von Flächen größer als 0,3 ha möglich, ohne die oben genannten Voraussetzungen erfüllen zu müssen.
Wir haben bereits mehrfach polnische und ausländische Unternehmen beim Erwerb vom Agrarland erfolgreich beraten.
Falls Sie weitere Informationen erhalten möchten, kontaktieren Sie uns.