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Immobilien in Polen – sicherer Immobilienkauf

Sicherer Immobilienkauf in Polen – 5 Dinge, auf die Sie achten sollten

Man sagt, bei Immobilien zählen drei Dinge, die Lage, die Lage und die Lage. Das ist nicht wahr.

Die Lage einer Immobilie ist wichtig, aber ebenso wichtig ist die Untersuchung ihres Rechtsstandes vor dem Kauf, da wir sonst viel Geld für etwa ausgeben könnten, womit wir letztendlich nicht zufrieden sind. Es gibt fünf grundlegende Probleme, deren Prüfung vor dem Kauf der Immobilie notwendig ist.

1. Grundbuch

Grundbücher sind offene, öffentliche Register des Rechtsstands der Immobilie, die vom Gericht geführt werden. Vom Grundbuch zu unterscheiden ist die Grundbuchurkunde, also alle Unterlagen, die in das Grundbuch aufgenommen werden. Grundbücher sind öffentlich, aber um die im Grundbuch gesammelten Unterlagen einsehen zu können, ist das Rechtsinteresse nachzuweisen oder in Abstimmung mit dem aktuellen Eigentümer zu handeln.

Die erste Handlung, die jeder potentielle Käufer einer Immobilie durchführen sollte, ist die genaue Bekanntmachung mit dem Grundbuch und – wenn dessen Inhalt Zweifel aufkommen lässt – ebenfalls mit den Grundbuchurkunden.

In Polen besitzt die überwiegende Mehrzahl aller Immobilien ein Grundbuch, das online eingesehen werden kann. Die Grundbuchurkunden dagegen können ausschließlich im für den Standort der gegebenen Immobilie zuständigen Gericht eingesehen werden.

Das Grundbuch besteht aus vier Sektionen. In der ersten Sektion befinden sich die Beschreibung der Immobilie und das Verzeichnis der der gegebenen Immobilie zustehenden Rechte (z.B. Dienstbarkeiten). Die zweite Sektion gibt an, welcher Körperschaft oder welchen Körperschaften der Rechtstitel an der Immobilie zusteht (aber nicht unbedingt das Eigentumsrecht, wozu nachfolgend noch mehr). Die dritte Sektion enthält die mit der Immobilie verbundenen Rechte und Ansprüche, aus der vierten Sektion können Informationen erlangt werden, ob die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist.

Eine sehr wichtige Frage ist die Prüfung, ob dem Verkäufer der Immobilie das Eigentumsrecht an ihr oder nur der Erbpachtrecht bzw. das genossenschaftliche Eigentumsrecht an einem Lokal / einer Wohnung zusteht. Welches dieser Rechte dem Verkäufer zusteht, ist aus dem Grundbuch zu erkennen, jedoch nicht immer aus Sektion II „Eigentum“ – die entsprechende Information kann auch unter der Nummer des Grundbuches angegeben werden. In diesem Falle kann sie leicht übersehen werden.

Öffentlicher Glaube der Grundbücher

Auf den Inhalt der Sektionen II bis IV des Grundbuchs findet der sogenannte „öffentliche Glaube des Grundbuchs“ Anwendung. Diese Regel bestimmt, dass der Käufer einer Immobilie diese in dem Zustand erwirbt, der im Grundbuch beschrieben wird. Dies bedeutet beispielsweise: Wenn der Käufer der Immobilie diese von der Gesellschaft ABC Sp. z o.o. erwirbt, die in Sektion II des Grundbuchs als Eigentümer eingetragen ist und es sich nach dem Verkauf zeigt, dass einer andere Gesellschaft Eigentümer der Immobilie ist, dann ist solch ein Verkauf gültig und wirksam und der Käufer bleibt Eigentümer der Immobilie, soweit er in gutem Glauben gehandelt hat. Der öffentliche Glaube bezieht sich nicht auf die Beschreibung der Immobilie und unter anderem das Wohn- und Nutzungsrecht auf Lebenszeit oder die Dienstbarkeiten (die weiter in Kraft bleiben und den Käufer binden, selbst wenn sie nicht in das Grundbuch eingetragen wurden).

Die im Grundbuch offengelegten Rechte und Ansprüche erlöschen nicht infolge des Verkaufs der Immobilie, weshalb sie genau zu prüfen sind.

2. Land- oder forstwirtschaftliche Immobilien

Besondere Regeln des Umsatzes von Immobilien betreffen land- und forstwirtschaftliche Immobilien.

Seit dem 1. Mai 2016 muss der Käufer einer landwirtschaftlichen Immobilie in Polen ein sogenannter individueller Landwirt sein, der ebenfalls ein EU-Bürger sein kann, allerdings eine Reihe von Anforderungen erfüllen muss, die im Gesetz über die Gestaltung des landwirtschaftlichen Systems beschrieben werden. Dies bedeutet ebenfalls, dass keine Gesellschaft, unabhängig davon, ob sie ihren Sitz in Polen oder in Deutschland hat, eine landwirtschaftliche Immobilie erwerben kann.

Die Definition einer landwirtschaftlichen Immobilie Infrastruktur dabei sehr breit gefasst. Landwirtschaftliche Immobilien sind u.a. Immobilien, die zur Ausübung einer Verarbeitungstätigkeit in der Landwirtschaft genutzt werden oder genutzt werden könnten. 

Als forstwirtschaftliche Immobilie kann ein Gelände mit einer Fläche über 1.000 m2 angesehen werden, das mit Wandvegetation bewachsen ist, selbst wenn es teilweise etwa mit einem Haus bebaut ist. Eine solche Immobilie kann jeder EU-Bürger erwerben, wobei er damit rechnen muss, dass das Vorkaufsrecht für die Immobilie den Staatlichen Wäldern, also dem polnischen Staat zusteht.

Um Zweifel in Bezug auf die Frage zu eliminieren, ob das gegebene Grundstück eine land- oder forstwirtschaftliche Immobilie ist, ist in erster Linie das Grundstück- und Gebäudeverzeichnis zu konsultieren sowie zu prüfen, ob für die gegebene Ortschaft ein sogenannter lokaler Raumordnungsplan beschlossen wurde.

3. Verifizierung anderer Verzeichnisse

Außer dem Grundbuch wird der Sach- und Rechtsstand der Immobilie ebenfalls in anderen Verzeichnissen beschrieben, darunter vor allem dem Grundstück- und Gebäudeverzeichnis. Daher sollte vor dem Kauf auch dieses Verzeichnis geprüft werden, aus dem insbesondere die Bestimmung der Immobilie (landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich, Baugrundstück usw.) folgt.

4. Prüfung des lokalen Raumordnungsplans

Darüber, ob auf der gegebenen Immobilie nach ihrem Kauf gebaut werden darf, entscheidet der lokale Raumordnungsplan, soweit ein solcher für die Gemeinde, in welcher die Immobilie liegt, beschlossen wurde. Dieser Plan legt zudem die detaillierten Parameter des Gebäudes fest, das auf dem Grundstück oder in seiner Nachbarschaft errichtet werden darf.

5. Verifizierung des Verkäufers

Vor der Durchführung der Analyse der zu erwerbenden Immobilie ist ebenfalls eine Prüfung notwendig, von wem das Grundstück oder Gebäude gekauft werden soll. Es ist vor allem zu prüfen, ob der Verkäufer eine Körperschaft mit gefestigter Position auf dem Markt oder eine Zweckgesellschaft ist, die nach dem Verkauf der Immobilie aufgelöst wird. Dies kann die Geltendmachung von eventuellen Ansprüchen auf Grundlage von Gewährleistung und Garantie durch den Käufer unmöglich machen.

Vorteile einer Due-Diligence-Prüfung

Die genaue Prüfung des Rechtsstands der Immobilie ist zeitaufwendig und kompliziert, bringt aber messbare Vorteile in Form der Möglichkeit der Verhandlung eines besseren Preise oder auch der Sicherheit in Bezug auf den Rechtsstand der erworbenen Immobilie mit sich. Deshalb sollte ein sich auf Immobilien spezialisierender Rechtsanwalt mit deren genauer Prüfung und mit der Unterstützung bei der sicheren Durchführung der Transaktion ihres Erwerbs beauftragt werden.