Immobilien Partners

Nieruchomości w Polsce – bezpieczne kupno

Bezpieczny zakup nieruchomości w Polsce – 5 kwestii, na które należy zwrócić uwagę

Mówi się, że przy zakupie nieruchomości liczą się trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja oraz lokalizacja. To nieprawda.

Położenie nieruchomości jest ważne, ale równie ważne jest zbadania jej stanu prawnego przed zakupem, gdyż możemy wydać sporo pieniędzy, na coś, z czego nie będziemy zadowoleni. Jest pięć podstawowych kwestii, których zbadanie jest konieczne przed nabyciem nieruchomości.

1.Księga wieczysta

Księgi wieczyste („KW”) są jawnym, publicznym rejestrem stanu prawnego nieruchomości prowadzonym przez sąd. Od księgi wieczystej należy odróżnić akta księgi wieczystej, czyli wszelkie dokumenty, które składa się do ksiąg wieczystych. Księgi wieczyste są jawne, ale aby przeglądać dokumenty złożone do ksiąg wieczystych należy wykazać interes prawny albo działać w porozumieniu z aktualnym właścicielem.

Pierwszą czynnością jaką każdy potencjalny nabywca nieruchomości powinien dokonać, to dokładnie zapoznanie się z księgą wieczystą, a jeśli jej treść budzi wątpliwości, również z aktami księgi wieczystej.

W Polsce zdecydowana większość nieruchomości posiada księgę wieczystą, którą można przeglądać przez Internet. Akta księgi można przeglądać wyłącznie w sądzie właściwym dla położenia nieruchomości.

Księga wieczysta składa się z czterech działów. W pierwszym znajduje się opis nieruchomości oraz spis praw przysługujących danej nieruchomością (np. służebności), drugi wskazuje jakiemu podmiotowi lub podmiotom przysługuje tytuł prawny do nieruchomości (ale niekoniecznie prawo własności, o czym poniżej), trzeci zawiera prawa i roszczenia związane z nieruchomością, a z czwartego można powziąć informację czy nieruchomość jest obciążona hipoteką.

Niezmiernie ważną kwestią jest sprawdzenie czy zbywcy nieruchomości przysługuje prawo własności do niej, czy tylko prawo użytkowania wieczystego, albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Które z tych praw przysługuje zbywcy widać w księdze wieczystej, jednak nie zawsze w dziale II zatytułowanym „Własność”, lecz może to być wskazane pod numerem KW. Łatwo tutaj o przeoczenie.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Do treści zawartych w działach od II do IV ma zastosowanie tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest to zasada zgodnie z którą, nabywca nieruchomości nabywa ją w stanie w jakim została uwidoczniona w księdze wieczystej – przykładowo: jeśli nabywca nieruchomości zakupił ją od spółki ABC sp. z o.o., która była wpisana w dziale II KW, a po sprzedaży okazało się, że prawowitym właścicielem nieruchomości była inna spółka, wówczas taki zakup jest ważny i nabywca pozostaje właścicielem nieruchomości, o ile działał w dobrej wierze. Rękojmia nie odnosi się do opisu nieruchomości oraz między innymi prawa dożywocia czy służebności (które pozostają w mocy i nawet jeśli nie były wpisane do księgi wieczystej, będą obciążać nowego nabywcę)

Prawa i roszczenia uwidocznione w księdze wieczystej nie wygasają wskutek sprzedaży nieruchomości, stąd należy ją dokładnie zbadać

2. Nieruchomość rolna lub leśna

Szczególne zasady obrotu nieruchomościami dotyczą nieruchomości rolnych oraz leśnych.

Od 1 maja 2016 r. nabywcą nieruchomości rolnej położonej w Polsce może być wyłącznie tzw. rolnik indywidualny, którym może być obywatel każdego kraju UE, z tym że musi spełnić szereg wymogów przewidzianych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego. Oznacza to również, że żadna spółka, niezależnie czy ma siedzibę w Polsce czy w Niemczech nie może nabyć nieruchomości rolnej.

Definicja nieruchomości rolnej jest bardzo szeroka. Nieruchomościami rolnymi są m.in. nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. 

Za nieruchomość leśną może być uznany teren o powierzchni powyżej 1.000 m2 pokryty roślinnością leśną, nawet jeśli jest w części zabudowany np. domem. Nabyć taką nieruchomość może każdy obywatel Unii Europejskiej, z tym że musi się liczyć z faktem, że prawo pierwokupu do nieruchomości leśnej przysługuje Lasom Państwowym, czyli Polskiemu Skarbowi Państwa.

Aby wyeliminować wątpliwość co do faktu, czy dany grunt jest nieruchomością rolną lub leśną należy w pierwszej kolejności zapoznać się z ewidencją gruntów i budynków, a także sprawdzić czy został uchwalony dla danej nieruchomości miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

3. Weryfikacja innych rejestrów

Poza księgą wieczystą stan prawny i faktyczny nieruchomości opisują także inne rejestry, w tym przede wszystkim ewidencja gruntów i budynków. Przed zakupem warto również zapoznać się i z tym rejestrem, z którego wynika w szczególności przeznaczenie nieruchomości (leśna, rolna, budowlana itp.).

4. Weryfikacja miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

O tym, co będzie można wybudować na nieruchomości po jej zakupie stanowi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli został uchwalony przez gminę, w której położona jest nieruchomość. Określa on jakie mogą być szczegółowe parametry budynku, który miałby być wzniesiony na nieruchomości oraz w jej sąsiedztwie.

5. Weryfikacja sprzedającego.

Poza dokonaniem analizy kupowanej nieruchomości, równie ważne jest sprawdzenie od kogo dana działka lub budynek jest kupowany. Należy przede wszystkim sprawdzić czy zbywcą jest podmiot o ugruntowanej pozycji na rynku czy też spółka celowa, która po sprzedaży nieruchomości zostanie zamknięta. Może to uniemożliwić dochodzenia przez nabywcę ewentualnych roszczeń na podstawie rękojmi lub gwarancji.

Korzyści z due diligence

Dokładnie zbadanie stanu prawnego nieruchomości jest czasochłonne i skomplikowane, lecz przynosi wymierne korzyści w postaci możliwości wynegocjowania lepszej ceny, czy też pewności co do stanu prawnego kupowanej nieruchomości, dlatego warto zlecić adwokatowi lub radcy prawnemu znającemu się na nieruchomościach, dokładne jej zbadanie oraz pomoc w bezpiecznym przeprowadzeniu transakcji jej nabycia.